Годовой рост предложения жилья замедлился до однозначных чисел: с 331 тыс. трлн в прошлом году до 9,991 тыс. трлн. 2026 год начался, и у нас была еще одна безумная неделя новостей о рынке жилья, начиная с заявления Трампа о... запрет для инвесторов с Уолл-стрит от покупки домов на одну семью до направления деятельности государственных ипотечных агентств на покупать ипотечные ценные бумагиНо что привлекло мое внимание, так это то, что данные нашего сервиса отслеживания рынка жилья теперь показывают рост предложения в годовом исчислении в пределах однозначных чисел.
Еще в середине июня 2025 года я говорил, что рынок жилья переместилсяЭта история все еще продолжается. В отличие от начала 2025 года, когда ставки по ипотечным кредитам В конечном итоге мы движемся к отметке 7,261 TP3T, а сейчас находимся около 61 TP3T — при этом администрация Трампа полна решимости возобновить строительство жилья. Давайте рассмотрим данные трекера и их значение в начале года.
Еженедельные данные инвентаризации жилья
Инвентаризация жилья Ожидается, что сезонный минимум будет достигнут где-то в начале 2026 года, желательно раньше, чем позже. Мы не хотим повторения ситуации 2023 года, когда сезонный минимум пришелся на апрель. Мы бы хотели, чтобы сезонный минимум был достигнут в феврале: большее предложение означает меньший рост цен и лучшую доступность.
Однако с середины июня темпы роста предложения значительно замедлились, а ипотечные ставки находятся на трехлетнем минимуме. Когда ипотечные ставки упадут ниже 6,641 тыс. трлн долларов и приблизятся к 61 тыс. трлн долларов, спрос на жилье улучшится. В 2026 году мы должны увидеть более низкие ставки в течение более длительного периода по сравнению с предыдущими годами, что может сдержать рост предложения в 2026 году.
- Еженедельное изменение запасов (3-10 января): Запасы снизились с... 720,102 к 686,784
- В ту же неделю прошлого года (4-11 января): запасы сократились с... 635,384 к 624,375
Данные о новых объявлениях
Цель на 2026 год по количеству новых объявлений состоит не просто в том, чтобы вернуться к показателю в 80 000 новых объявлений в неделю в пиковые сезонные периоды, а в том, чтобы в отдельные недели этот показатель превышал 80 000. В прошлом году я был рад, что мы достигли отметки в 80 000, что является нижней границей обычного уровня новых объявлений, поскольку обычно мы колеблемся в пределах 80 000–100 000, но после достижения этого уровня мы не наблюдали значительного роста.
Чтобы дать вам другую перспективу, во время годы краха пузыря на рынке жилья, Количество новых объявлений росло от 250 000 до 400 000 в неделю в течение многих лет. Вот данные о новых объявлениях за последнюю неделю за последние два года:
- 2026: 39,007
- 2025: 44,639
Процент снижения цены
В обычный год примерно треть домов продается по сниженной цене, что подчеркивает динамичный характер рынка жилья. Многие домовладельцы корректируют цену продажи по мере роста уровня предложения и сохранения высоких ипотечных ставок. Давайте посмотрим, как будет работать равновесие спроса и предложения в 2026 году, когда ипотечные ставки будут близки к 6%, а не к 7% или выше, как это было в разные периоды с 2022 по 2025 год.
На 2026 год Прогноз HousingWire Прогноз предполагает снижение номинальных цен на жилье на -0,621 трлн долларов за три месяца в масштабах страны, исходя из еще одного года роста предложения, аналогичного прошлому. И если данные по рынку труда улучшатся, ставки могут подняться до верхней границы моего прогноза. Однако, если рост предложения замедлится, а ставки останутся на уровне 6,251 трлн долларов за три месяца или ниже, этот прогноз, скорее всего, неверен, поскольку цены, как показывает практика, укреплялись в последние несколько лет, когда ставки были близки к 61 трлн долларов за три месяца при ограниченном росте предложения.
Главное отличие этого года от предыдущих нескольких заключается в том, что проблема дефицита запасов решена, а это значит, что предложение больше не будет основным фактором, определяющим цены. Для дальнейшего роста цен в 2026 году спрос должен будет сыграть более значительную роль. Вот процент снижения цен за прошедшую неделю по сравнению с предыдущими несколькими годами:
- 2026: 34.7%
- 2025: 34%
Ставки по ипотечным кредитам и доходность 10-летних облигаций
В HousingWire Прогноз на 2026 год, Я ожидаю следующие диапазоны:
- Ставки по ипотеке в диапазоне от 5,75% до 6,75%
- Доходность 10-летних облигаций колеблется в пределах от 3,801 тыс. долл. США/3 тыс. долл. США до 4,601 тыс. долл. США/3 ...
В прогнозе HousingWire на 2026 год семирукоятный проект не предусмотрен, поскольку Данные по рынку труда смягчились. В 2025 году ипотечные спреды практически вернулись к норме. Учитывая многочисленные снижения процентных ставок в системе, вернуться к диапазону 4,40%-4,60% по доходности 10-летних облигаций можно только в случае улучшения показателей рынка труда — другими словами, при росте числа рабочих мест, снижении уровня безработицы и ускорении роста заработной платы на фоне попыток ФРС занять жесткую позицию. Конечно, многое изменится с приходом нового председателя ФРС и, возможно, новых управляющих.
Прошлая неделя была посвящена вопросам занятости, но с доходностью 10-летних облигаций ничего особенного не произошло, поскольку она уже несколько месяцев находится в узком канале. Как видно на графике ниже, она пытается пробить уровень 4,20%, но безуспешно. Единственным определяющим фактором на 2026 год является то, что если число заявок на пособие по безработице начнет расти до 323 000, доходность 10-летних облигаций на уровне 3,80% будет пробита, и ипотечные ставки легко опустятся ниже 5,75%. В пятницу ипотечные ставки ненадолго снизились до 5,99% только из-за исторического дня на рынке ипотечных спредов. Позже они отказались от этого движения, но завершили неделю на уровне 6,06%.
Ипотечные спреды
Прошлая неделя была очень непредсказуемой; в пятницу спреды по ипотечным кредитам почти вернулись к своему нормальному историческому диапазону после того, как президент Трамп в четверг объявил о своем желании $200 миллиардов больше в сделках с ипотечными ценными бумагами. Это привело к бурным 24 часам торгов этими ценными бумагами, в результате чего в пятницу произошло аномально сильное падение спредов.
В 2025 году спреды по ипотечным кредитам были незамеченным героем жилищного рынка, и 2026 год, похоже, станет еще одним годом положительной динамики спредов. Исторически нормальные спреды составляли от 1,601 TP3T до 1,801 TP3T. В 2023 году они достигли отметки в 3,111 TP3T. Но с тех пор, как ФРС заявила о прекращении повышения ставок, спреды начали улучшаться, как это обычно происходит на данном этапе цикла.
Мы будем ежедневно следить за этой позитивной динамикой в течение 2026 года, потому что, если бы разница между процентными ставками была такой же большой, как в 2023 году, сегодня она превышала бы 71 тыс. трлн долларов, а не приближалась бы к 61 тыс. трлн долларов. Если же разница снизится до уровня ниже 1,601 тыс. трлн долларов — чего я не ожидал в этом году — это будет исключительно позитивным событием для рынка жилья в этом году.
Данные заявки на покупку ипотеки
Оставаясь верным своему убеждению, что к еженедельным данным по рынку жилья следует относиться с осторожностью в последние две недели года и первую неделю нового года, я подожду еще одну неделю, прежде чем мы начнем отслеживать традиционные данные по заявкам на покупку жилья. Этот период слишком сильно зависит от праздников. На прошлой неделе мы зафиксировали рост на 101 TP3T по сравнению с прошлым годом, но к этой цифре следует относиться скептически. В 2026 году сравнение с прошлым годом будет гораздо сложнее, поскольку крайне низкая планка, которую мы установили в прошлом году, уже пройдена.
Общее количество незавершенных сделок с недвижимостью за неделю
Те же сезонные факторы, характерные для конца года, применимы и к нашим еженедельным и общим еженедельным показателям незавершенных сделок с недвижимостью. Мы демонстрируем рост по сравнению с прошлым годом, и на следующей неделе наши еженедельные данные о спросе будут доступны в полном объеме.
- 2026: 256,837
- 2025: 252,259
Предстоящая неделя: главные новости, а также данные о продажах нового жилья, розничных продажах и выступлениях представителей ФРС.
В 2026 году было много новостей, и некоторые из них уже повлияли на рынок жилья; ожидайте новых событий. На этой неделе у нас много данных, включая данные о продажах новых домов, розничных продажах и инфляции PPI, а также выступления представителей ФРС.
Поскольку спреды по ипотечным кредитам близки к норме, каждую неделю будет крайне важно наблюдать за реакцией рынка 10-летних облигаций и доходности на экономические данные, но 2026 год станет первым за многие годы годом, когда спреды будут близки к норме, а многие снижения процентных ставок уже запланированы.
English